Исследование болгарского рынка недвижимости

На территории всего Балканского региона Болгария отличается самой стабильной политической ситуацией и входит в состав Европейского экономического сообщества с 2007 года. Болгария предоставляет уникальную возможность для иностранных инвесторов благодаря годовому уровню роста ВВП в размере 4.5%, низкому уровню налогов, уровню расходов за плату трудового вознаграждения в размере 30%, который значительно меньше уровня в остальных странах Европейского экономического сообщества.
- По данным исследования Вашингтон Пост Болгария занимает четвертое место в классации самых популярных туристических дестинаций в Европе.
- Болгария реализовала 24% годового роста в сфере туризма (6.5 миллионов туристов только в 2006 году). Это в значительной степени обусловлено развитием рынка недвижимости в огромных масштабах, а также развитием дополнительного строительства и общественной инфраструктуры.
- Болгарская валюта – лев – находится в зафиксированном соотношении с евро.
- Болгарская экономика обеспечивает низкий уровень расходов на жизнь.
- Цена недвижимости на территории туристических комплексов на 50% ниже по сравнению с таким же классом недвижимости в других странах Европы.
- Красивый пейзаж, являющийся отличительной характеристикой Балканского полуострова и известный еще как “лес Европы”, предложит своим многочисленным посетителям возможность лыжного спорта и курортного отдыха, наряду с разнообразной кухней, богатой культурой и тысячелетней историей.
- Положение Болгарии в северо-восточной части Европы является стратегической географической позицией на перекрестке путей между Европой и Азией.
- Потенциал развития страны продолжает расти, что является предпосылкой для политической, экономической, социальной и религиозной стабильности.


ЧЕРНОЕ МОРЕ

Множество туристов, а также покупателей недвижимости привлекает невероятное побережье Черного моря (протяженность 354 км). Новопостроенные курорты и дома в старинных городах являются двумя самыми популярными вариантами инвестиций, привлекающими интерес со стороны иностранных покупателей недвижимости.

Болгария давно известна своими очаровательными пляжами, спокойной чистой водой, свежим воздухом, мелким нежным песком, а также источниками с целебной минеральной водой и изобилием мест для проведения курортного отдыха.

Климат сравнительно мягкий почти круглый год, около 30 градусов по Цельсию летом (температура морской воды - от 24 до 27 градусов по Цельсию). Изобилие солнечных дней - 240 солнечных часов в мае и сентябре и свыше 300 в июне, июле и августе. Два международных аэропорта - Варна и Бургас - являются связью болгарской Ривьеры с остальным миром.

Северное побережье Черного моряt

Северное побережье Черного моря предложит Вам курорты высокого класса, живописный вид, изобилие природных чудес и привлекательных уголков для отдыха иностранных туристов. Самыми известными из них являются курорты Золотые пески, Албена, Русалка, Ривьера, Солнечный день и Святых Константина и Елены. Интерес представляют также Ботанический сад в Балчике и музей на мысе Калиакра.

Южное побережье Черного моря

Для любителей природы болгарское южное побережье Черного моря можно сравнить с музеем под открытым небом. Его покрытые песчаными дюнами пляжи являются отличительной характеристикой черноморского побережья. Пример этому - современное строительство, которое простирается вдоль прибрежной линии в курортных комплексах Елените, Солнечный берег и в городах Несебр, Созополь, Приморско и Синеморец.
Район горного массива Странджа представляет собой сочетание разных культур и традиций - Ахтополь, Царево, Китен и Приморско. Кульминацией страндженской культуры являются нестинарские танцы, которые представляют большой интерес для посетителей множества баров и ресторанов в этом районе. Многие иностранцы уже превратили южное побережье Черного моря в свой второй дом или любимое место для отдыха за рубежом.



Город Бургас
В южной части болгарското побережья находится город Бургас. Город расположен на территории с площадью в 48 200 гектаров, а численность населения составляет 350 000 человек. Имя городу дал более семисот лет тому назад, в 1306 году византийский поет Мануил Фил. Имя города имеет греческое происхождение от слова “Пигрос” , а позднее от латинского слова “бургос”, что значит “башня”. Местные легенды сохранили это имя еще с начала первого века, когда там, на месте современного порта, находилась римская пристань.

Бургас уже давно играет роль важнейшей туристической дестинации в Болгарии. Сложная уличная и магистральная сеть соединяет большую часть многочисленных зон отдыха в Бургасе с остальной частью восточного побережья.

Бургасский порт играет роль самого важного торгового порта на Черном море. Благодаря наличию крупного морского порта и международного аэропорта обеспечена возможность беспрепятственного доступа ко всем европейским столицам в рамках нескольких часов.



Количество туристов (по отдельным странам), посетивших район Бургаса в 2006 г.

ГЕРМАНИЯ	-	1,723,000
АНГЛИЯ	-	320,000
РОССИЯ	-	286,000
ИЗРАИЛЬ	-	147,000
ШВЕЦИЯ	-	122,000
ФИНЛЯНДИЯ	-	121,000

REMI
REMI (Индекс объема инвестиций на рынке недвижимости) – Болгария
создан в сентябре 2002 года, что превращает Болгарию в первое восточно-европейское государство, которое создает такой индекс.
REMI доступен для широкой общественности и может быть использован в качестве ценного инструмента любым иностранным инвестором в сфере недвижимости, финансовой институцией, косультантом в сфере недвижимости и т.д.



ЦЕНЬІ/ КВ.М.

Цены варируют от 850 евро/кв.м до 2 250 евро/кв.м.
Средний уровень цены продаваемых квартир в настоящий момент составляет 1 100 евро/кв.м. В районах с инфраструктурой на более низком уровне недвижимость дешевле и более низкого качества.













Возможность разработки проекта в городах с численностью населения свыше 100 000 человек, как София и Бургас.

• Спрос со стороны международных потребителей. Основной поток в направлении центральных предградий с приоритетом для внутренних мест в границах торговых центров.


• Доля неиспользованной площади на таких местах составляет 2% из-за высокого уровня спроса и нехватки высокостандартных мест.


• Уровень доходов от использования торговых площадей в торговых центрах составляет от 25 до 50 евро/м2 в месяц.


• Рыночная стоимость инвестиции: 9% (Польша: 7.2%, Венгрия: 7.2%, Испания: 6%)

РЬІНОК НЕДВИЖИМОСТИ – 2006 год

- Исследования показывают увеличение объема иностранных инвестиций. Наибольшим вниманием пользуется недвижимость торгового предназначения - офисные, складские помещения и жилые курортные комплексы. Цены на недвижимость могут продолжить расти, достигнув свыше 30% увеличения до конца следующего года. Также был отмечен рост и в сфере сдачи недвижимости в наем.
- Самые популярные места нахождения недвижимости остаются неизменны - это морские и лыжные курорты и столица страны. К югу от Бургаса, на побережье Черного моря, а также в Боровец и Банско начинают появляться дополнительные курорты, все из которых представляют интерес для туристов и инвесторов.
- Эксперты предсказывают продолжение динамики роста на болгарском рынке недвижимости в перспективе грядущих лет и в данный момент этот показатель задерживается в очень хорошем состоянии.
- Привлеченные низким уровнем цен на недвижимость, перспективой положительного развития в близком будущем и движимые стремлением к возврату вложенных средств, инвесторы находят свой второй дом и/или следующую возможность инвестирования в Болгарии.
- Болгария предлагает широкий спектр возможностей выбора на рынке недвижимости, которые можно сравнить с рынком Франции, Испании и Португалии. Предложения разнообразны по цене и классу и удовлетворяют почти все виды предпочитаний и все возможности бюджета.
- Начиная с 2003 года, уровень цен в среднем увеличился на 200% и все еще нет прогнозов срыва на рынке недвижимости. Аналитики предполагают, что в результате этого цены начинаются с такого низкого уровня и что должно пройти время до того, как их уровень синхронизируется с уровнем цен в других глобальных дестинациях и, в частности, в Европе. Таким образом этот факт дает потенциальным покупателем возможность получения второго дохода путем сдачи приобретенного второго дома в наем.
- В стране, одаренной немалой долей самых величественных чудес природы в мире, сектор недвижимости является одним из самых быстроразвивающихся и в данный момент предлагает новым инвесторам невероятную возможность выхода на этот динамический рынок.
- Растущая экономика Болгарии и увеличивающаяся политическая и социальная стабильность являются предпосылкой нынешнего бума на рынке недвижимости в стране. Болгарское послание к иностранным туристам представлено в лице множества естественных аттракций в стране: высокогорный ландшафт, Черноморское побережье, сохранившиеся по сей день исторические места – это только малая часть всего. В данный момент Болгария считается самым быстрорастущим туристическим рынком в Европе. С учетом вышеизложенного мы с уверенностью можем заявить о положительном имидже Болгарии, имея ввиду одну из наилучших возможностей инвестиций, которые могут быть реализованы здесь в перспективе грядущих лет.
- Рынок недвижимости в Болгарии уже несколько раз отметил драматический рост уровня возврата инвестиций.
- Только в рамках первого квартала 2006 года уровень возврата инвестиций повысился со 116 на 137% /21% роста/.
- Благодаря вмешательству со стороны Болгарской Ассоциации и ЕС в 2007 году рост уровня возврата инвестиций полностью гарантирован.




ПРОГНОЗЬІ РАЗВИТИЯ РЬІНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Наблюдая за резким увеличением цен на недвижимость, мы с уверенностью можем заявить о положительной перспективе роста на рынке недвижимости в рамках предстоящих двух лет. Можно сделать логическое заключение о продолжении роста до момента достижения соответствующего уровня рыночной стоимости. Совсем недавно мы были свидетелями низкого уровня цен на недвижимость, что было обусловлено длительным периодом отсутствия свободного рынка в Болгарии и напрежением во время коммунистического режима. 2007 год принес ожидаемый 25-процентный рост цен на недвижимость благодаря массовому прибытию иностранных инвесторов в страну.

И в дальнейшем ожидается стабильный рост на болгарском рынке недвижимости благодаря влиянию следующих факторов: 1) Низкая процентная ставка, которая была установлена благодаря оптимизации банковской и ипотечно-кредитной политики, стимулирует интерес к покупке недвижимости. 2) Стабильная политическая ситуация в Болгарии и особенно ее принятие в состав ЕС приведут к дополнительному увеличению объема иностранных инвестиций, которые становятся менее рискованными и более надежными.

Недвижимость в Софии и в главных городах на территории Черноморского побережья будет прогрессивно дорожать. Повышенный спрос на недвижимость в местах недалеко от горнолыжных курортов тоже становится очевидным, наряду с чем идет процесс активного строительства, отвечающего требованиям высоких стандартов качества, которые были заранее установлены ведущими горнолыжными курортами. Следует обратить внимание и на то, что маленький горнолыжный городок Банско уже доказал свой потенциал одного из самых быстроразвивающихся курортов во всей Европе.

Уровень цен на старые здания в Болгарии скорее всего останется стабильным даже и после принятия страны в состав Евросоюза. Имея ввиду, что уже ряд болгарских сел стал вторым домом для иностранцев, существует вероятность расширения провинциальных рынков недвижимости. В большей степени это обусловлено ростом культурного туризма, который динамически развивается в провинциальных районах около Велико Търново, Арбанаси, Рибарица, Боженци, Елена, Дряново и в ряду других мест.

БОЛГАРСКИЕ ГОРНЬІЕ КУРОРТЬІ

Болгария приютила на своей территории четыре горных массива: Стара планина, Родопы, Рила и Пирин. Лыжные трассы с протяженностью свыше 75 км спускаются с вершин, находящихся на высоте 2 715 м над уровнем моря, на территории трех болгарских, модернизированных в соответствии с международными стандартами горнолыжных курортов - Боровец, Банско и Пампорово.

Во время летних месяцев толпы посетителей прибывают, чтобы насладиться красотой одних из лучших охотничьих маршрутов в Европе. Те же тропинки привлекают внимание и любителей велосипедного спорта и верховой езды.





ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ИНФОРМАЦИЯ ДЛЯ ИНОСТРАННЬІХ ПОКУПАТЕЛЕЙ

Для покупки недвижимости /исключая квартиры/ необходимо зарегистрировать фирму. Несмотря на принятие Болгарии в состав ЕС в 2007 году, это ограничение сохранилось и скорее всего такой режим будет действовать как минимум до 2014 года. С учетом того, что такой режим является сравнительно простым бюрократическим препятствием, этот факт несомненно нужно взять во внимание при старте инвестиционного процесса в Болгарии.
- В качестве дополнения к объему первоначальных расходов, дополнительная статья расходов в размере 6-10% формируется вместе с расходами на уплату вознаграждения агенту недвижимости, адвокату, налоговых сборов в виде государственных марок, услуг нотариусов и переводчиков, банковских и судебных сборов.
- Следует принять во внимание годовой налог на недвижимость в размере около 0,15% цены приобретенной недвижимости, в то время как налог при сдаче в наем зависит от налогового статуса владельца недвижимости.
- Болгарские предприниматели в сфере недвижимости уже осознали преимущества продолжительного строительства, имея ввиду, что цены на землю и строительные материалы, не говоря уже о рабочей силе, остаются на приемлемом уровне. Квартиры по сравнительно доступным ценам, а также эксклюзивные дачные коттеджи и бунгало дорожают быстрыми темпами.