Правовые направления



ПРАВОВЬІЕ И ФИНАСОВЬІЕ ТРЕБОВАНИЯ И ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ИНОСТРАННЬІХ ИНВЕСТОРОВ НА БОЛГАРСКОМ РЬІНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

I. Иностранные инвестиции

В отличие от большинства европейских стран болгарскому законодательству присущи основные характеристики континентальной законодательной системы относительно приобретения недвижимости.

1. Иностранцы:
  • Незарегистрированные в Болгарии юридические лица;
  • Компании с регистрацией за рубежом, которые не считаются юридическими лицами;
  • Иностранцы, постоянно проживающие за рубежом.

2. Иностранные инвестиции в приобретение недвижимости могут быть осуществлены единственно путем:
  • приобретения права собственности на здание;
  • приобретения ограниченных прав собственности на недвижимое имущество:
    • право пользования (usus);
    • разрешение на строительство (superficie);
    • сервитут.


II. Государственное вмешательство в болгарский входящий поток инвестиций:

1. Руководящие принципы: Иностранные инвестиции получают равное отношение наряду с внутренними.

2. Инвестиционное поощрение в соответствии с типом инвестиции:
    • категории инвестиций:
    • o 1-ый вид – свыше 70 миллионов болг. левов;
    • o 2-ой вид – от 40 до 70 миллионов болг. левов;
    • o 3-ий вид - от 10 до 40 миллионов болг. левов.
    • Льготы:
    • Индивидуальное административное обслуживание в более краткий срок;
    • Инвестиционные данные;
    • Государственная и/или правительственная поддержка.


III. Иностранное лицо, желающее приобрести недвижимость

1. Универсальный принцип: Иностранные граждане не могут свободно приобретать землю. Это возможно только по силе завещания и имущество, приобретенное путем завещания, должно быть переоформлено в срок не позднее 3 лет с даты его приобретения.

2. Недавние коррекции в болгарской Конституции с учетом принятия Республики Болгария в состав ЕС ( ДВ, номер 18, выд. в 2005 г., вступает в силу с 01.01.2007г.):
  • Граждане ЕС имеют право на приобретение земли только после истечения предоставленного семилетнего периода отсрочки
  • Граждане, которые не являются членами ЕС, могут приобретать землю только, если по силе международного соглашения разрешены такие сделки

3. Единственными лицами, которые имеют право на приобретение земли разного предназначения в Болгарии, являются болгарские физические и юридические лица. При истечении семилетнего промежуточного периода, который следует после вступления Болгарии в ЕС, иностранные граждане, а также базированные в ЕС компании могут стать владельцами земли. Иностранные граждане и компании могут могут стать владельцами земли только, если имеют статус постоянно пребывающих в Болгарии. Данное ограничение можно избежать после регистрации местной фирмы.

IV. Документация, необходимая иностранным гражданам до приобретения земли:

1. Ведущий принцип: Каждая фирма, зарегистрированная в Болгарии, получит статус местного лица независимо от того, что в состав персонала фирмы будут входить зарегистрированные иностранцы. Таким образом для фирмы становится возможным избежание ограничений в связи с приобретением любого типа недвижимости в случае, если желает стать владельцем земли.

Разрешение на создание местной фирмы могут получить все физические и частные лица. Поскольку инвесторам разрешено создавать такие фирмы согласно директивам болгарского Торгового закона, принятого в 1991 году, не предусматривается ограничений в связи с размером процентного соотношения авуаров, которые могут быть собственностью иностранных лиц.

Новая компания может открыть неограниченное количество банковских счетов в любой валюте по своему усмотрению и создается в рамках одномесячного срока. После законной регистрации компания может свободно располагать своими ресурсами.

2. Компании, попадающие под юрисдикцию болгарской юридической системы:

  • Собирательное товарищество
  • Командитное товарищество
  • Общество с ограниченной ответственностью (включительно и Единоличное общество с ограниченной ответственностью)
  • Любое акционерное общество
  • Командитное дружество с акциями
  • Рекомендуемые корпоративные формы объединения с несложным управлением:
    • Общество с ограниченной ответственностью
    • Акционерное общество

3. Процедура регистрации болгарского ООД ( ООО - Общество с ограниченной ответственностью):

ООО может быть основано с участием одного или нескольких членов при условии, что ответственность каждого члена ограничивается в рамках его долевого участия в капитале компании. Представителями Общества с ограниченной ответственностью могут быть один и более исполнительных директоров, а минимальный размер уставного капитала составляет 5 000 болг. левов (или приблизительно 2 500 евро).

Полномочия: Районный суд по местонахождению фирмы
Минимальный размер уставного капитала 5 000 лв.
Срок 1 месяц


4. Процедура регистрации Акционерного общества
Частная или публичная компания определяется как компания, ограниченная в рамках акционерного капитала. Также, как и при ООО, акционерное общество может быть основано одним или несколькими пайщиками (или членами). Определенные виды бизнес-деятельности, как страхование, банкирование или социальное обеспечение, разрешены только в области компаний, ограниченных в рамках долевого участия. Дематериализованные доли компании могут быть эмитированы компанией, а ответственность каждого акционера зависит от его долевого участия в пакете акций компании. Управление компанией осуществляется Советом директоров или Исполнительным советом, а ее акционерный капитал должен быть не менее ...... лв. ( приблизительно ..... евро).

V. Процедура приобретения недвижимости

    1. Стороны процедуры:

    • Стороны - Продавец и Покупатель;
    • Агентства недвижимости/ Риэлторы;
    • Юридический советник - законный представитель соответствующих сторон;
    • Каждая сторона имеет право уполномочить представителя. Представитель получает соответствующие полномочия на базе доверенности;
    • Нотариус;
    • Заведующий земельным реестром.

    2. Процедурные этапы приобретения недвижимости:

    • Исследование состояния недвижимости;
    • Бронирование (резервация) объекта путем подписания предварительного договора купли-продажи;
    • Получение всей необходимой документации до подписания заключительного нотариального акта;
    • Подписание заключительного нотариального акта в конторе нотариуса при оформлении сделки купли-продажи;
    • Регистрация подписанного нотариального акта в Земельном реестре.

    3. Дополнительные регистрационные прoцедуры, необходимые для заключения сделки:

    • Регистрация приобретенного имущества в органе Национального агентства по доходам в рамках двухмесячного срока с даты оформления покупки;
    • Иностранные лица обязаны стать на учет в реестре БУЛСТАТ в срок не позднее семи дней.

    4. Налоги и сборы, взымаемые при приобретении недвижимости:
    • Местный налог - 2% официального размера налоговой оценки или договоренной цены продажи; принимается во внимание более высокая из двух;
    • Нотариальный сбор - определяется по тарифу – не более 1 500 Евро;
    • Плата за регистрационную запись в земельном реестре - 0,1 % официального размера налоговой оценки или договоренной цены продажи; принимается во внимание более высокая из двух.

    5. НДС на недвижимость:

      а. Сделки, освобожденные от уплаты НДС:
      • Приобретение путем покупки земли;
      • Установление ограниченных прав собственности на землю;
      • Покупка старой постройки и прилежащих земель.
      б. Сделки, неосвобожденные от уплаты НДС:
      • Покупка городских участков;
      • Установление ограниченных прав собственности на городские участки;
      • Покупка новой постройки и прилежащих земель.

    Исключая покупку земли, нормальный размер НДС при покупке недвижимости составляет 20%.

    6. Обеспечение в связи с финансированием сделки:
      Ведущий принцип: Иностранные лица, представившие приемлемое обеспечение в банке, имеют право на получение ссуды в порядке, предусмотренном для местных лиц.

      a. Виды обеспечения: ипотека; залог, чьим обеспечением является капитал; обеспечения, преуспевающая компания и пр.
      • Ипотека является самой распростаненной формой обеспечения займа при приобретении недвижимости
      • Ипотека может быть установлена на:
      • Имущество, являющееся предметом сделки;
      • Любое другое имущество.

    Банковские кредиты со сроком погашения в рамках 35 лет предоставляются в размере 80% стоимости имущества при среднем уровне процентной ставки, который варирует от 6.5 % до 7.5 %.
    Банки предпочитают отпускать кредиты в размере не более 80% стоимости имущества. Средний уровень процентной ставки варирует от 6.5% до 7.5 %. Кредиты предоставляются с разными сроками погашения – в пределах 35 лет.

VI. Размер налогов в Болгарии – 2007 год

НДС 20 %
Корпоративный подоходный налог 10 %
Личный подоходный налог Налог начисляется, начиная с 2 400 лв. годового дохода частных лиц, и варирует от 20% до 24%, а самый высокий налог начисляется при годовом доходе, чей размер превышает 7 200 лв.
Авансовое налогообложение  

* Болгария недавно подписала конвенции с другими странами - членами Евросоюза в целях предотвращения двойного налогообложения.



11-a stefan karadja str, sofia 1000, Bulgaria Tel: +359 2 9800998 Fax: +359 2 9800870
www.omega-inv.com