מחקר של שוק הנדל"ן בבולגריה

OMEGA INVEST מומחית להשקעות נדל"ן בבולגריה: החל באיתור הזדמנות עבורך, ליווי ויעוץ בתהליך הרכישה והפיתוח, ועד לניהול של הנכס.
העיר בורגס
אינדקס שוק הנדל"ן לפעילות השקעות
הזדמנות לפיתוח פרויקט בערים
תחזיות לשוק הנכסים
אתרי נופש בהרי בולגריה
מידע נוסף לרוכשים הזרים בולגריה היא המדינה היציבה ביותר מבחינה פוליטית באזור הבלקן ומשנת 2007 היא חברה בקהילה הכלכלית האירופית (EEC). זו ארץ אטרקטיבית למשקיע הזר בזכות צמיחה שנתית של 4.5%, מסים נמוכים, והוצאות משכורת נמוכות ב-30% בהשוואה לקהילה הכלכלית האירופית.

1. לפי העיתון "וושינגטון פוסט" בולגריה היא היעד התיירותי הרביעי באירופה
2. העליה בתיירות היא 24% בשנה (6.5 מיליון תיירים בשנת 2006) – עליה שקשורה בהתפתחות שוק הנדל"ן, בניה ותשתיות ציבוריות
3. למטבע הבולגרי (לב) יש שער יציב ביחס ליורו
4. עלויות מחיה נמוכות
5. מחירי הנכסים נמוכים בכ-50% בהשוואה לקומפלקסים תיירותיים באירופה
6. הנוף המרהיב של חצי האי הבלקני, שמכונה גם היער של אירופה, בשילוב אתרי סקי, הרים, חופים, תרבות בת אלפי שנים ומטבח מעולה מציעים מגוון רחב של אפשרויות למבקרים
7. לבולגריה מיקום אסטרטגי בנקודה הדרומית ביותר של אירופה בקרבת אסיה
8. הפוטנציאל עולה בזכות היציבות הפוליטית, הכלכלית, החברתית והדתית של הארץ

הים השחור
בזכות קו חוף באורך 354 ק"מ הים השחור של בולגריה מושך תיירים ורוכשי נכסים רבים. האזורים הפופולריים ביותר בקרב הרוכשים והמשקיעים הזרים הם אתרי הנופש החדשים והערים העתיקות לחוף הים השחור.

המאפיינים של קו החוף הבולגרי הם חופים ארוכים ויפיפיים, ים שקט, מים זכים ואויר צלול, חול זהוב ודיונות טבעיות, מעיינות מינרליים, אתרי נופש שזכו באות הדגל הכחול, כפרי נופש ואתרי מחנאות.

הטמפרטורה הממוצעת בקיץ היא 30 מעלות צלזיוס, וטמפרטורת המים כ- 24-27 מעלות. השמש זורחת מעל ל-240 שעות בין מאי לספטמבר, ויותר מ-300 שעות ביוני, יולי ואוגוסט. שני שדות התעופה הבינ"ל בורנה ובבורגס מחברים את הריביירה הבולגרית עם העולם.

קו החוף הצפוני של הים השחור
קו החוף הצפוני של הים השחור מאופיין בים שקט ונקי עם קרקע חולית עמוקה ומשופעת, חופים רחבי ידיים עם חולות זהובים, יערות עצומים ומעיינות מינרליים רבים. בזכות התכונות האלה, החוף הצפוני מושך נופשים ורוכשים מקומיים ומחוץ לארץ. אתרי הנופש המודרניים גולדן סאנדס (Golden Sands), אלבנה (Albena), רוסלקה (Roussalka), ריביירה (Riviera), סלאנצ'ב דן (סאני דיי, Slanchev Den) וסן קונסטנטין ואלנה (St. Constantine y Elena) מספקים אפילו את הדרישות הקפדניות ביותר.

חובבי נופים טבעיים ואתרים היסטוריים ייהנו מטבע מופלא ואטרקציות תרבותיות בגן הבוטני בלחיק או במוזיאון בכף קליאקרה.

קו החוף הדרומי של הים השחור
מפרצים ציוריים, חופים מרווחים עם דיונות של חול וים חמים הופכים את קו החוף הדרומי של הים השחור בבולגריה לאטרקטיבי במיוחד. טבע נהדר בשילוב בנייה מודרנית יוצרים את האוירה הקסומה של כפרי הנופש של אלניט (Elenite), סאני ביץ', נסבור (Nessebur), סוזופול (Sozopol), פרימורסקו (Primorsko) וסינמורטס (Sinemorets).

אפילו כיום התרבות היחודית לאזור הר הסטרנדז'ה ניכרת בחלק מהמנהגים ובאופי האנשים באהטופול, טסרבו, קיטן ופרימורסקו. במסעדות וברים תיירים זרים מוקסמים מהאוירה האמנותית המיוחדת של מחולות האש מסטרנדז'ה.

היסטוריה, תרבות ואוירת מותרות משתלבות יחד בקו חוף הדרומי ומעודדות מבקרים זרים להשתקע במקום או לקנות נכס במיוחד לחופשות בבולגריה.

טמפרטורה חודשית ממוצעת בים השחור


העיר בורגס (Burgas)
העיר בורגס נמצאת במזרח בולגריה וממוקמת בחלק הדרומי של קו החוף. שטח השיפוט של בורגס משתרע על פני 48,000 הקטר (480,000 דונם) ומכיל 350,000 תושבים.

התיעוד העתיק ביותר של העיר בורגס הוא משנת 1306, בכתביו של המשורר הביזנטי מנואל פיל, שם היא מכונה ביוונית פירגוס, מהמילה הלטינו-אמריקאית "בורגוס", שפירושה "המגדל". השם הזה מופיע באגדות המקומיות מאז המאה הראשונה לספירה, כאשר במקומו של הנמל הנוכחי של העיר עמד נמל רומי עתיק.

בורגס היא המרכז התיירותי החשוב ביותר של הארץ, ויש בה את אזורי תיירות הקיץ סאני ביץ', נסבור, סוזופול, קיטן ופרימורסקו. היא משווקת כנקודת הציון המזרחית של אירופה ושל הים השחור. בורגס וכל אזור החוף הדרומי של בולגריה מחוברים באמצעות רשת של כבישים ודרכים מהירות.

העיר מכילה את הנמל המסחרי החשוב ביותר בבולגריה ובים השחור, שני נמלים שמיועדים לספורט, והזמינות של שדה התעופה הבינ"ל מאפשר לכל תושב להגיע תוך שלוש או ארבע שעות לכל עיר בירה באירופה.





תיירים מארצות זרות לפי לאום אשר ביקרו בבורגס במהלך 2006:
גרמניה – 1,723,000
אנגליה- 320,000
רוסיה – 286,000
ישראל – 147,000
שבדיה – 122,000
פינלנד – 121,000

REMI אינדקס שוק הנדל"ן לפעילות השקעות -
ה-REMI (אינדקס שוק הנדל"ן לפעילות השקעות נוסד בספטמבר 2002. בולגריה היא המדינה הראשונה במזרח אירופה לבסס אינדקס נדל"ן לאומי.

ה-REMI פתוח לציבור ונגיש לכלל. משקיעי רכוש בולגרים וזרים, מוסדות כלכליים, מינהלות, יועצים בתחום הנדל"ן וכד' יכולים להרוויח מהמידע שהאינדקס מספק.



מחיר/מ"ר
המחיר הזול ביותר הוא 850 יורו למ"ר והיקר ביותר הוא 2,250 יורו למ"ר. המחיר הממוצע בדירות המוצעות למכירה הוא כ-1,100 יורו למ"ר. באזורים בהם התשתית פחותה, הנכסים זולים ובעלי איכות נמוכה.











הזדמנות לפיתוח פרויקט בערים עם מעל ל-100,000 תושבים כגון סופיה ובורגס

• ביקוש מצד משתמשים בינ"ל. זרימה לכיוון הפרברים של מרכז העיר, עם עדיפות לחללים פנימיים במרכזי קניות.
• אחוז החלל הבלתי מנוצל במוסדות כאלה הוא 2% עקב ביקוש חזק ומחסור בחללים איכותיים.
• ההכנסה מהשכרת חללים במרכזי הקניות החדשים נעה בין 25 ל-50 יורו למ"ר, לחודש.
• ערך הרווח של שוק ההשקעה: 9% (פולין: 7.2%, הונגריה: 7.2%, ספרד: 6%).

שוק הנכסים במהלך 2006

• מחירי הנכסים המשיכו בעלייה הדרגתית במהלך 2006 והגיעו מעל ל-30% צמיחה בסוף השנה. הסטטיסטיקה של השוק מצביעה על עלייה במכירת נדל"ן. הניתוח מראה עלייה בהשקעות זרות. העניין העיקרי הוא בנכסים מסחריים כגון משרדים, חנויות ומגורי נופש עם אפשרות להשכרה.
• המיקומים החמים ביותר לא השתנו – אתרי סקי וים, ועיר הבירה. ישנם אתרים במגמת עליה בדרום בורגס בים השחור, ובורובץ ובנסקו בהרי הרילה והרודופי, אשר מושכים תיירים ומשקיעים.
• על פי מומחים, הצפי עבור שוק הנדל"ן בבולגריה טוב והצמיחה תמשיך בשנים הבאות.
• עם מחירי בתים נמוכים במיוחד וצפי חיובי לשנים הבאות, למשקיעים בנכסים, רוכשים ממולחים של בית שני, ואנשים שששואפים לעבור לגור בבולגריה יש אפשרויות רבות והזדמנות נפלאה. הנכסים המוצעים בבולגריה שווי ערך למגוון הנכסים המוצעים במדינות כגון צרפת, ספרד ופורטוגל – החל בוילות גדולות על חוף הים ועד קוטג'ים כפריים, מדירות עירוניות מרווחות ועד חלקות אדמה שעליהן ניתן להקים את בית החלומות שלכם.
• מאז 2003 המחירים עלו בממוצע בכ-200%, אך זה לא אומר שהצמיחה העצומה בשוק הנכסים עומדת להתמוטט או להיחלש. מנתחי נכסים בבולגריה מציינים שהמחירים מתחילים מרמות נמוכות מאוד, וזמן רב יחלוף עד שהם יישרו קו עם אזורים דומים ברחבי העולם, ובמיוחד באירופה. המעוניינים לרכוש נדל"ן בבולגריה יכולים להשכיר בית שני כדי להפיק הכנסה. לעומת זאת, למרות שההכנסה משכירות מהווה שיקול, התשואות הגבוהות ביותר מכל השקעה כרגע יבואו מהעלייה הצפויה בערך הנכס.
• בבולגריה ניתן למצוא כמה מההרים, החופים, האגמים והאזורים הכפריים המרהיבים ביותר שתראו בעולם. הנדל"ן בבולגריה הוא הנכס בעל הצמיחה המהירה ביותר שמציע כיום ערך מעולה עבור ההשקעה. במהלך 12 החודשים האחרונים מחירי הנכסים בממוצע עלו בכ-20%-25%, כאשר נכסים מסוימים קפצו מעל ל-100% באזורים שמתפתחים במהירות.
• תנאי הכלכלה המשופרים והיציבות הפוליטית והחברתית בבולגריה בשנים האחרונות יצרו קפיצה אדירה במחירי הנכסים. גורם חשוב נוסף לעליית מחירי הנכסים הוא הפוטנציאל התיירותי העצום של בולגריה. בולגריה מציעה אטרקציות טבעיות נהדרות – הרים גבוהים, רצועת החוף היפה והנקיה של הים השחור, אזורים כפריים שהשתמרו, אורבניזציה מינימלית, אלפי שנות היסטוריה ועוד. כיום בולגריה נחשבת לשוק התיירותי בעל הצמיחה המהירה ביותר באירופה. זה המאפיין המוערך ביותר על רוכשים זרים של נכסים בבולגריה. עם המחירים שממשיכים לעלות, אנו מאמינים שרכישת נכס בבולגריה היא אחת ההשקעות הטובות ביותר שאפשר לעשות בשנים הקרובות.
• שוק הנכסים הבולגרי חווה קפיצה עצומה נוספת בשיעור ה-ROI (תשואה עבור השקעה).
• שיעור התשואה עבור ההשקעה עלה ב-21%, מ-116% ל-137%, תוך ארבעה חודשים בלבד מתחילת 2006.
• צפויה עלייה בשיעור התשואה עבור ההשקעה בהשפעת הצטרפות בולגריה לאיחוד האירופי בשנת 2007.

תחזיות לשוק הנכסים
בהתבסס על שיעורי העלייה הגבוהים של מחירי הנכסים, העליה בשוק הנדל"ן צפויה לשנתיים הבאות. התחזית היא שהמחירים ימשיכו לעלות עד שיגיעו לשווי השוק האמיתי שלהם. המחיר הנמוך של הנדל"ן כרגע נובע מתקופה ארוכה של היעדר שוק חופשי בבולגריה וההגבלות החוקיות בתקופת המשטר הקומוניסטי. מצד שני, כניסת המשקיעים הזרים היא הסיבה לקפיצה במחירי הנכסים. העלייה הצפויה במחירים בשנת 2007 היא לא פחות מ-25%.

צפי של הצמיחה היציבה בשוק הנכסים הבולגרי יכול להתבסס על הגורמים הבאים: ראשית, שיפור בשירותי הבנקאות ומדיניות אשראי למשכנתאות מוביל לשיעורי ריבית נמוכים יותר, אשר מהווים תמריץ לרכישת נכסים. בנוסף ישנו גידול בהשקעות הזרות בנכסים בולגריים. היציבות הפוליטית בבולגריה והחברות באיחוד האירופאי יוצרת תנאים חיוביים להשקעה בטוחה.

הנכסים בסופיה וערים או אתרי נופש ראשיים לחוף הים השחור יתייקרו יותר ויותר. הביקוש לנכסים באתרי סקי עולה מכיוון שהתשתית ומתקני הסקי פותחו היטב ועומדים בסטנדרטים של חופשת סקי טובה ואיכותית. לדוגמה, כפר הסקי בבנסקו נחשב לאתר בעל הצמיחה המהירה ביותר באירופה.

מחירי הבנינים הישנים צפוים להישאר יציבים לאחר הכניסה לאיחוד האירופי. מספר עסקאות הנכסים באזורים הכפריים יכול לעלות, וכבר במספר כפרים יש נכסים שנרכשו ע"י זרים. בנוסף, תיירות כפרית ותיירות בעקבות התרבות המקומית התחזקו בשנים האחרונות, וכוללות מקומות כגון וליקו, טרנובו, ארבנאסי, ריברטיקה, בוג'נסי, אלנה, דריאנובו ורבים אחרים.

אתרי נופש בהרי בולגריה
לבולגריה יש לא פחות מארבעה רכסי הרים: סטארה פלנינה, רודופי, רילה ופירין. בולגריה מתגאה בשלושה אתרי סקי באיכות בינ"ל: בורובץ, בנסקו ופמפורובו. האתרים האלה מציעים מסלולי סקי בגובה 2,715 מ' מעל פני הים ובאורך כולל של 75 ק"מ.

בקיץ ההרים עדיין מושכים מספר רב של מבקרים בזכות כמה ממסלולי ההליכה הטובים ביותר באירופה. גם הרוכבים על אופני הרים או סוסים מתחילים לגלות את האטרקציות של בולגריה.





מידע נוסף לרוכשים הזרים

• רוב האנשים שמתעניינים בבולגריה מודעים כבר לכך שיש צורך להירשם כחברה כדי לרכוש ולהחזיק נדל"ן שאינו דירת מגורים – על אף ההצטרפות לאיחוד האירופי ב-2007, ההגבלה הזו תישאר עד שנת 2014, ולכן חייבים לקחת את העניין הזה בחשבון כאשר שוקלים להשקיע בבולגריה. על אף שהקמת חברה היא תהליך פשוט, היא עדיין כרוכה בהוצאות נוספות.
• מבחינת עלויות שקשורות לרכישה יש לקחת בחשבון 6%-10% תוספת למחיר הרכישה עבור מתווך, עו"ד, אגרות בול, נוטריון, שירותי תרגום, ותשלומים לבנק ולבית המשפט.
• המס על הנכסים משולם מדי שנה, כ-0.15% מהשווי האמיתי של הנכס. לגבי מס על הכנסה שמופקת מהשכרה, המס תלוי בסטטוס המס של בעל הנכס.
• מעבר לכך, מפתחי הנכסים בבולגריה ערים לכך שמחירי הקרקע, חומרי הבניין וכוח העבודה בבולגריה נותר נמוך באופן יחסי. בשילוב עם ביקוש אינטנסיבי ויציב נכון לעכשיו לנכסים למכירה בבולגריה, משמעות הדבר היא שיש הגיון להמשיך לבנות דירות, וילות וקוטג'ים מבוקשים ובמחירים סבירים עבור משקיעים ורוכשי בתי נופש, לפחות נכון לעכשיו.