שוק הקמעונאות בבולגריה – רבעון 2, 2009

הרבעון השני של 2009 מאופיין בירידה ברווחים הקמעונאיים. ארגון הקמעונאיים הבולגרי הכריז שחבריו מדווחים על ירידה של 30% ברווחיהם. חלק גדול מחבריו נמצאים בשוק מרכזי קניות ואתרי קניות. המשבר הכלכלי העולמי גרם לירידה ניכרת בהוצאות הצרכנים. בעקבות הירידה, קמעונאים רבים לא יכלו לשלם את הוצאות השכירויות החודשיות שלהם. בעקבות כך ניתן לראות, הן בסופיה והן בערים אחרות, ירידה ניכרת במחירי השכירויות.

בסופיה השכירות ברחובות מרכזיים הינה € 80 למ"ר לחודש. ברחובות המשניים בסופיה מחיר השכירות ירד בעקבות עלייה בכמות הנכסים הפנויים והינם עכשיו נמוכים משמעותית מהשכירות ברחוב הראשי, שדרת ויטושה. השכירות ברחובות המשניים נעה בטווח של € 70- € 30 למ"ר לחודש תלוי במיקום הספציפי ומאפיינים אחרים של הנכס והעסקה.

בוורנה, בורגאס ופולבדיב מחירי השכירויות ברחוב הראשי ירדו מתחילת השנה. במקומות הנדרשים ביותר בפולבדיב ובורגאס השכירות הינה בערך € 60 למ"ר לחודש כאשר בוורנה השכירות מעט גבוהה יותר, בסביבות € 70 למ"ר לחודש.

הרווחים עלו החל מ-6.75% בסוף 2008 ל-8% בסוף רבעון 2 של 2009. בעקבות הירידה בפעילות הקמעונאית והעלייה בכמות הנכסים הפנויים, ערכי הנכסים ירדו משמעותית. כמוזכר לעיל, קמעונאים רבים מתקשים לשלם את מחיר השכירות החודשית הגבוהה עליה הם נשאו, נתנו והסכימו בשנים 2005-2008.

השכירות לשוכרים לא קבועים במרכזי הקניות הינה בסביבות € 40 למ"ר לחודש. ניתן כמובן למצוא שכירויות גבוהות יותר בטווח € 80- € 60 למ"ר לחודש, אך שוכרים מתקשים לשלם אותן. בחלק מהמרכזים המסחריים נשקלה אפשרות של חריגה זמנית בעלות השכירות ל-2009. רק לידיעה, בערים משניות השכירות נעה בטווח € 45- € 15.

ברבעון השני של 2009 לא הייתה השקעה במרכזי קניות. רוב המשקיעים מחפשים נכסים מניבים יותר. כאשר מחירי השכירות יורדים ושוכרים מתקשים לשלם את השכירות החודשית רק מרכזים מלאים בעלי מגוון רחב של עסקים יכולים למשוך משקיעים. מרכזים אלו יכולים להציע רמות מחירים נוחות בכדי למשוך את קהל הלקוחות.

עדכון: המרכז של בורגאס נכלל במידע של רבעון 2 ב-2009. למרות שהמרכז נפתח בסוף הרבעון הראשון הוא אוכלס במלואו רק בסוף אפריל 2009.

בחודש אפריל 2009 נפתח המרכז המסחרי בבורגאס. זה היה המרכז המסחרי הגדול ביותר בבורגאס. גודלו של המרכז הוא 17,800 מ"ר של חנויות ומסחר. בנוסף, המרכז המסחרי הזול הראשון בבולגריה הינו בגודל 13,000 מ"ר.

נכון לרבעון השני של 2009, שטח השכירות המסחרי בקניונים ומרכזי קניות הינו 236,570 מ"ר. המרכז הלאומי לסטטיסטיקה הודיע שהאוכלוסיה בבולגריה נכון לסוף שנת 2008 עומדת על 7.6 מיליון אזרחים. על סמך שני הנתונים הנ"ל, ניתן לחשב שבבולגריה ישנם 30.6 מ"ר לשכירות לכל 1000 אזרחים. מספרים אלו מתבססים על השטחים נטו לשכירות, לכן המספר יכול להראות גבוה. למרות זאת, אנו צופים שהמספר ימשיך לעלות גם ב-2010 במהלכה בנייתם של מספר מרכזי קניות מתוכננת להסתיים.

בסופיה החל להבנות פרויקט חדש הנקרא הפארק המסחרי הראשי. הפארק מתוכנן להשתרע על שטח של 42,000 מ"ר וממוקם צפונית לתחנת הרכבת של סופיה. הפארק מתכנן לאכלס 10 מרשתות הקמעונאות הגדולות. רשת הסופרמקטים הראשונה להצטרף הינה רשת המזון Techno בבעלות קבוצת דלתא מקס וטכנופוליס והשוק הטכנולוגי. הפארק מתוכנן להיות מוכן בשנת 2012.

היתר בנייה ניתן למרכז הקניות הפתוח הראשון בבולגריה. חברת ההשקעות ZBS תפתח את התוכניות בבורגאס. התוכנית הינה להתחיל בנייה ברבעון השלישי של 2009. היתרון הגדול של מתחם זה הוא עלויות הפיתוח הנמוכות ולוחות הזמנים המתאימים בהשוואה לשאר פרויקטי המסחר בבורגאס.

פתיחת הגלרייה החדשה בפולבדיב נדחתה לסוף 2009 בגלל המשבר הכלכלי הגלובלי. חברת הפיתוח האירופאית, המשקיעה הגדולה בפרויקט זה, הכריזה שהם צופים שכסף נוסף ידרש לצורך השלמת הפרויקט. פרויקט נוסף של החברה, מרכז מסחרי בבורגאס, נדחה גם הוא לסוף שנת 2010.

טכנומרקט צופה להכנס לשלושה שווקים חדשים. השווקים הינם בורגאס, וורנה וסטארה זגורה. פרויקטים אלו הינם בתהליכי בנייה וניזומו ע"י GTC , חברת פיתוח מרכזי קניות בינלאומית. השטח הכולל שנשכר ע"י טכנומרקט בשלושת הפרויקטים ביחד הינו 3,700 מ"ר.

דייכמן ו-DM פתחו מספר חנויות עודפים במרכז בורגאס. בשנים הקרובות צופים שחברת DM תהיה קמעונאית התרופות הגדולות ביותר בשוק הבולגרי. היא הכריזה שהיא מתכוונת לפתוח חנויות תרופות ובתי מרקחת בכל עיר בעלת אוכלוסיה גדולה יותר מ-100,000.

הכניסה החדשה לשוק האוכל הקמעונאי הינה של פני מרקט. חנות הסופר הראשונה שלה מתוכננת להפתח בסבילנגרד. לאחר זאת, מתוכננות עוד חנויות בלובצ', וברטסה, ברקוביטסה וסבישטוב. פני מרקט הינה חלק מקבוצת REWE אשר שולטת גם על בילה.

בסוף יוני פתחה בילה, קמעונאי מזון, חנות סופר שניה בסטארה זגורה, וכרגע יש לה סה"כ 44 חנויות כאלו בבולגריה.

מרקטור, רשת חנויות סופר סלובניות, אישרה את התוכניות להכנס לשוק הקמעונאות הבולגרי. חנות הסופר הראשונה שלהם מתוכננת להפתח במרכז המסחרי במגדלי וורנה. פני מרקט הינה מתחרה ישירה של מרקטור.