סקירה כללית של השוק המשרדי
ברבעון הראשון של 2009 שוק השכרת המשרדים בסופיה עדיין לא חווה ביקוש גבוה, אלא מקומות פנויים רבים שנגרמים מירידה חדה בפעילויות שכירות המשרדים. בעקבות תוכניות להוזלת עלויות שחברות נוקטות בימנו ניתן לראות יותר יותר פעילויות השכרת משנה של חלקים במשרדים. מבחינת החברות, העתקת המשרד למיקום אחר הוא רק כמפלט אחרון. בעלי נכסים משתמשים בכול מיני תמריצים למשוך שוכרים כגון תקופות ארוכות יותר ללא שכירות, או חוזים נוחים יותר. בנוסף, הכמות הגדולה של משרדים בבנייה מכניסה את השוק ללחץ גבוה יותר. כיום ישנם יותר מ-250,000 מ"ר של רמה א' ורמה ב' שמתוכנן להסתיים עד סוף השנה. כיום, רק חלק קטן מכמות זו כבר מושכרת מראש. אם רמת הביקוש הנוכחית תשאר, אפילו אם רק מחצית מהכמות תסתיים, רמת המקומות הפנויים תוכפל.
ב-2009 שוק ההשקעות בבנייה נחלש גם כן. למרות שרווחים הפסיקו לברוח מחוץ למדינה, הירידה בשכירות המשרדים נראית המשכית וקבועה. במונחים שנתיים, רמת השכירות ירדה ביותר מ-15%, שהולכת יד ביד עם העלייה ברווחים הנובעת מירידה בערכי הנכסים.
מלאי והיצע חדש
המלאי הנוכחי של משרדים בסופיה עומד על מיליון מ"ר. בהשוואה לרבעון הראשון של 2009, ההיצע החדש עלה, אך עדיין פחות מהרבעון הרביעי של 2008. יותר ממחצית מסיומי הבנייה של משרדים הוכרזו כרמה א', כתוצאה ממרכזי התעשייה החדשים כגון Kambanite Business Center (15,800 מ"ר), ו-Iztok Tower (9,800 מ"ר). מתוך הכמות הכוללת של המשרדים, משרדים ברמה א' מהווים 30%. יותר ממחצית מהמשרדים ברבעון השני של 2009 היו באתרים לא מרכזיים (אל"מ). 43% מהמשרדים היו באזור שדרת הכניסה של סופיה (ש"כ). באזור העסקים המרכזי (אע"מ) מלאי המשרדים הריקים ירד ל-22% מהכמות הכוללת, כאשר במקומות לא מרכזיים המלאי עלה 45% ובאזורי שדרות הכניסה המלאי ירד ל-33%. בנוסף, בערך 90% מהכמות החדשה מתבססת על הערכות ספקולטיביות לביקוש, כמו ברבעונים האחרונים. נכון לסוף הרבעון הראשון של 2009 רמת המשרדים המאוכלסים בעיר ירדה ל-14.3% מהכמות הכוללת.
ביקוש
בכל הרמות של המשרדים בסופיה הביקוש ירד. למרות שברבעון הראשון הירידה בעיקר השפיעה על משרדים ברמות הנמוכות יותר, ניתן לראות עכשיו שהביקוש יורד גם במקומות יוקרתיים גם כן. הביקוש המועט העביר את הכוח לצד השוכרים, ובכך ניתן לראות יותר תמריצים מכיוון בעלי הנכסים כגון תקופות ללא שכירות ארוכות יותר בכדי למשוך שוכרים. כמו ברבעון הראשון של 2009, תהליכי המשא ומתן מתארכים ונמשכים יותר ובכך פעילויות השכירות כמעט נעצרות. ברבעון השני היו מספר עסקאות שכירות שהסתיימו. מספר דוגמאות כגון Darko ששכרה 1,000 מ"ר במרכז העסקי של וסילב במחיר € 9 למ"ר לחודש. Cepter חתמה על חוזה שכירות של 550 מ"ר ברמה ב' בדרום סופיה במחיר € 14 למ"ר לחודש. חברה מקומית בשם Estym שכרה 1,200 מ"ר באע"מ בשדרת T. Alexandrov . המחיר איננו ידוע. אנו צופי ששוק שכירות המשרדים יעלה עד סוף השנה כאשר הצעדים הפיננסיים והאסטרטגיים ליציאה מהמשבר יבחרו.
שכירות
השכירות של משרדים מרכזיים בסופיה המשיכה בירידה של 8.8% מתחילת השנה למחיר € 15.5 למ"ר לחודש. באזורי ש"כ השכירות נעה בטווח € 12- € 14 למ"ר לחודש למשרדים ברמה א', כאשר ברמות נמוכות יותר השכירות נעה בטווח € 8- € 11 למ"ר לחודש. ניתן לראות שבעלי הנכסים שנמצאים בסביבות ש"כ או אע"מ הסתגלו מהר יותר למצב השוק הנוכחי, דבר אשר גרם לביקוש גבוה יותר לנכסיהם ע"י חברות המנסות לקצץ בהוצאות השכירות. השכירות באזורי אל"מ, שכמובן תלויה בכמות, מיקום ומשך החוזה, נעה בטווח € 7- € 11 למ"ר לחודש. בניגוד למגמה בשוק, משרדים לאורך הרכבת התחתית בסופיה, המתוכננת לחבר בין החלק המערבי והמזרחי של העיר עד ספטמבר 2009, ניכרים בעליה במחירי השכירות. השכירות באזור אע"מ ירדו גם כן, למרות שהירידה בהם הייתה מתונה יותר מבאזורים אחרים. באע"מ, בעקבות היוקרה, הכמות המצומצת והאיכות הגבוהה בעלי הנכסים פחות נכונים לשאת ולתת ולהוריד מחירים.
כמות הנכסים הפנויים
כמות הנכסים הפנויים עלתה בכל הרמות ובכל האזורים כולל באזור האע"מ הניחן ברמות הדיור הגבוהות ביותר בד"כ. המרווח הקבוע שישנו בין רמות א' וב' הצטמצם בעקבות התוכניות לצמצום והורדת עלויות. תוכניות אלו גרמו לחברות להעביר את משרדיהם למקומות חדשים ובכך להוזיל עלויות.
הרמה הנוכחית של נכסים פנויים עומדת על 124,000 מ"ר המהווה כ-12% מהכמות הכוללת. אל"מ מאופיינים ברמה הגבוהה ביותר של נכסים פנויים של 13%, כאשר באע"מ הרמה הינה 10.1%.
תהליך
בעקבות דחייה של פרויקטים רבים, כמות המשרדים בתהליך בסופיה עלתה משמעותית. אם כל הכמות של המשרדים בתהליך הנוכחית הייתה מסתיימת כמתוכנן, 2009 הייתה עוברת את רמת השיא של 2008 של יותר מ-200,000 מ"ר של משרדים חדשים. כנגזרת של המצב הכלכלי והחמרה בתוכניות האשראי והמימון לחברות, הפרויקטים הנ"ל אינם מתוכננים להסתיים בזמן. מתוך הכמות ההתחלתית של 300,000 מ"ר שהוכרזה בתהליך בשנת 2009, אנו מניחים שרק 150,000 מ"ר יסתיימו בזמן, או בדחייה קלה.
בסביבות 12% מהמשרדים בתהליך נמצאים באזור אע"מ, כאשר באזור הש"כ נמצאים 50% מהמשרדים בתהליך. עובדה חשובה אחרת הינה שבסביבות 40% מהמשרדים בתהליך הוכרזו כמשרדים ברמה א'. עובדה זו מראה שיזמים ובעלי נכסים מעוניינים לספק את רצונות השוכרים למצוא נכסים ברמה גבוהה. יש לזכור שהדרישה לשטח משרדי ברמה גבוהה הייתה בשוק לפני תחילתו של המשבר הכלכלי הנוכחי באמצע 2008. חלק מפרויקטי בנייה הגדולים שמתוכננים להסתיים ב-2009 הם בניין המשרדים BNC (22,000 מ"ר), שדה"ת של סופיה (שטח משרדי בגודל 17,500 מ"ר), מרכז BenchMark (17,000 מ"ר) קומפלקס המשרדים בפארק סטלה (14,500 מ"ר) ו-Bulgaria House (10,500 מ"ר).
תחזית לעתיד
פעילויות שכירות המשרדים כמעט וקפאה במקומה בעקבות המשבר הכלכלי הנוכחי והרצון של חברות מועטות בלבד להתרחב. בנוסף, חברות מנסות להוריד עלויות ע"י הקטנת כ"א, או השכרת משנה של חלקים בלתי רצויים. גורמים אלו מעלים את רמות המשרדים הפנויים להשכרה. הכמות הגבוהה של משרדים להשכרה מלחיצה רבות בעלי נכסים בכל הרמות ובכל האזורים. דבר נוסף המקשה על השוק הבעייתי היא הכמות הגבוהה של משרדים בתהליך – 150,000 מ"ר שמתוכננים להסתיים במהלך השנה הבאה. אנו מאמינים שתוכניות פיתוח שלא החלו, ידחו או יבוטלו. אנו חוזים עוד שחלק מהפרויטקים שכבר בתהליך ידחו בעקבות קשיים שמערימים בנקים בימים אלו, כגון השכרה מוקדמת של עד 50%, לצורך השגת מימון לפרויקטים. בנוגע למצב הכולל של השוק, אנו מאמינים שהשוק יתחיל להתאושש כאשר המצב הכלכלי יתאושש גם הוא. השיפור בכלכלה ימשוך משקיעים זרים אשר יעזור לשוק להתאושש. במונחי תל"ג ונתוני אבטלה, ישנם כבר נתונים בשווקים מסויימים המראים שהירידה נחלשת ומתמתנת. למרות שאנחנו מאמינים שהעלייה לא תהיה מהירה, הכלכלה הבולגרית הולכת יד ביד עם הכלכלה הגלובלית והאיחוד האירופאי אם וכאשר הם יתחילו להשתפר ולעלות. אנו מאמינים שהשוק הבולגרי יחזור לחיים, בהינתן שהשוק הבולגרי הינו שוק מועדף לפעילויות מיקור-חוץ בגלל כוח האדם המקצועי ואיכויות הנכסים.
www.omega-inv.com