ברוכים הבאים לוורדפרס. זה הפוסט הראשון; אפשר למחוק או לערוך אותו, ולהתחיל לכתוב.

עלייה גדולה של השקעות רוסית בתחום הנדל"ן הבולגרי לאורך חופי הים השחור דווחה על ידי פרטיים בולגרית טלוויזיה ערוץ BTV ב -25 ביוני 2010.

אודות 100 000 הרוסים רכשו רכוש לאורך החוף הבולגרי. לדברי יורי Salovyov, רוסית מזכ"ל לשגרירות הרוסית ורנה, פירוש הדבר כי יותר מ -300 000רוסים באופן קבוע לבלות את החופשות שלהם בארץ, בהתחשב בעובדה שהם מגיעים בדרך כלל עם משפחותיהם.

"כי על ידי הכפלת סכום הכסף השקיעו בנדל"ן עצמו, המס שנאסף על ידי המדינה, בנוסף לעובדה כי רוסים רבים לא פשוט לבלות את החופשות שלהם כאן, אבל הם חיים כאן, ניתן לראות את התרומה הכלכלה הבולגרית ", אמר Salovyov.

הרוסים בדרך כלל נוטים לבחור רכוש לאורך נופש גדול על חוף הים, ההרים או בולגרית, אבל הם גם להתיישב מעת לעת באופן שקט כפרי החיים בכפרים קטנים, נאמר בדו"ח.

"הביקוש גדול הנדל"ן, אשר בתחילה הגיעו מבריטניה אחרות דוברות אנגלית, מוחלף בהדרגה על ידי דוברי רוסית", אמר ראש העירייה Avren טודורוב.

"הרוסים רבים מחפשים לקנות בתים משפחה אחת מול חוף הים או דירות בערים, כמו רבים מהם החליטו להעביר למיקור חוץ את העסק שלהם לבולגריהלעבור לכאן באופן קבוע", אמר סוכן הנדל"ן סטפן Atanassov BTV.

מן העיתונות

מן העיתונות

חדשות

חדשות

חדשות

תושבי מדינת ישראל ברובם משקיעים ומושקעים בנדל"ן ( בדירות מגורים וקרקעות ),ולרבים מהם ההשקעה מהווה את החלק העיקרי בתיק נכסיהם.הדבר נובע ,בעיקרו מאמונה כי השקעה בנכס מוחשי או במובן הפיזי (אדמה ,ברזל בלוקים וקירות ) הינה בטוחה ויציבה יותר מהשקעות אלטרנטיביות אחרות השקעה בנכס מקנה למשקיע תחושת ביטחון .

בשנים האחרונות המשק הישראלי עבר שינויים רבים ואיתו הכלכלה  ,המעבר לכלכלה גלובלית גרמו לשינוי התפיסה הבסיסית של המשקיע ,ניתן להבחין בשנים האחרונות כי המגמה להשקיע ברחבי העולם הולכת וגוברת .

אופציות ההשקעה העומדות בפני המשקיע הינן רבות ומגוונות, כאשר ביצוע החלטת ההשקעה מותנה ביכולת לשקול מספר אלטרנטיבות במיקומים שונים בעולם וכל זאת למרות שינוי מהותי באופי המדינה,בסביבה העסקית ובפונטציאל של הנכסים.

בהנחה שהמשקיע חותר למקסם את תשואה ההשקעה תוך עמידה במגבלה תקציבית,עולה השאלה איכן להשקיע ? נניח שמשקיע מסוים מייעד הון לרכישת נכס נדל"ן ועומדות בפניו מספר אופציות כגון :השקעה בשווקים מתמתחים ,לונדון ,ארה"ב ,או השקעה בשווקים מתפתחים כגון: בולגריה ,רומניה , קבלת ההחלטה מורכבת ממכלול של שיקולים ופרמטרים,אותם יש לקחת בחשבון .חלקם פשוטים וגלויים לעין וחלקם סבוכים ונסתרים ונובעים בעיקר מריחוק גיאוגרפי ושינוי בתרבות העסקית.

במאמר זה בחרתי להתמקד בהשקעות בינלאומיות של ישראלים בנדל"ן מניב בבולגריה תוך התמקדות בתחום המשרדים בבולגריה ובפרט סופיה .

בחרתי להתמקד דווקא במזרח אירופה ( בבולגריה ) מדינה המאופיינת בשיעור צמיחה גבוהים ופוטנציאל אדיר הגלום בשוק הנדל"ן,אך מאידך ישנם מאפיינים פחות אטרקטיביים דוגמת חוסר יציבות הכלכלה כמו גם פרמטרים נוספים המשפעים על מרכיב הסיכון.בבולגריה יש צורך בבחינה ספציפית של אספקטים נוספים העשויים להשפיע על מרכיב עלות הסיכון כדוגמת:יציבות המשטר,יציבות כלכלית,מקור מידע אמין,האפשרות לניתוח נכון של המידע בשל בעיות שפה .

2. שיקולים אסטרטגיים בבניית תיק נדל"ן מניב בבולגריה

1.סיכון מול תשואה

אחת מאבני היסוד של תורת המימון קובעת כי קיים יחס הפוך בין תשואה לבין הסיכון משמע ככל שהתשואה על הנכס גבוה יותר ככה רמת הסיכון בהשקעה גבוה יותר

מריב הסיכון מתחלק לשני מרכיבים:
*סיכון המיוחס לשוק אליו שייך הנכס –זהו הסיכון הבסיסי הקיים בכניסה לשוק או לענף מסוים לדוגמא,משקיע שכל נכסיו בבולגריה אינו יכול להימנע מסיכון של ירידה כלכלית במחירי הנדל"ן בכל בולגריה,גם עם ישקיע בנכסים רבים בכל רחבי בולגריה סופיה ,פלובדיב ,וארנה בורגס וכו .סיכון זה אינו ספציפי ואינוניתן לצמצום ע":י פיזור תיק הנכסים .

*סיכון המיועד להשקעה עצמה-סיכון ספציפי בהשקעה בנכס נדלן מניב כולל,בין היתר,אומדן לפיו קיימת הסתברות של 10% שדמי השכירות לא ישולמו,סיכון זה ניתן להקטנה ע"י פיזור השקעה במספר נכסים מניבים במטרה להקטין את השוכר הבודד.

בהתחשב בסיכון ההשקעה בנדל"ן מניב על המשקיע להבטיח כי התשואה תהיה גבוהה מהריבית

2. הקטנת מרכיב הסיכון

* הקטנת הסיכות השיטתי- השקעה בנדל"ן מניב שומרת עדיין ( באופן יחסי ) על רמת תגובה איטית לשינויים         שמרו על יציבות גבוה  AAAבשווקים למרות השינויים שאני חווים בשנה האחרונה עדיין נכסים מניבים עם שוכרים

הקטנת הסיכון הלא שיטתי- על פי המודל התיאורטי  ( מודל השוק ) ועל פי מחקרים שנערכו בעקבותיו  מקובל להניח  כי ניתן לנטרל חלק ניכר מהסיכון הלא  שיטתי ,ע"י פיזור סך ההשקעה במדינה מסוימת ב 15 נכסים שונים ,אשר אינם מתואמים ביניהם .

3.שליטה ופיקוח – על מנת להגיע לפיזור השקעה אופטימלי  ( במטרה להקטין את הסיכון ) נדרש לעתים המשקיע לוותר על השליטה בחלק מתי ההשקעה ,יחד עם זאת, חשוב לזכור כי פיזור השקעה לחלקים קטנים מדי ,עלול שלא לאפשר גיבוש מנגנון אשר יפקח בצורה נאותה על ניהול הנכסים .

ברוב המקרים ,השליטה והפיקוח במדינות מתפתחות כמו בולגריה הינה קשה יותר מאשר במדינות מפותחות.

4 התמחות

החלטות השקעה אופטימאלית וניהול השקעה מוצלח דרושים התמחות והכרת השוק ,בדומה לנושא השליטה והפיקוח ,קיים יחס הפוך בין מספר ההשקעות והפיזור לבין רמת ההתמחות אליה ניתן להגיע,ככל שמידת הפיזור גבוהה יותר רמת ההתמחות אליה ניתן להגיע נמוכה יותר

5. אופק השקעה

בשלב תכנון ההשקעה בנכס מניב בבולגריה אנו חייבים להגדיר את אופק ההשקעה ואת רמת הנזילות הנדרשת.

אופק השקעה – הינו טווח הזמן מו מעריך המשקיע את מימוש ההשקעה ,השקעות בנדל"ן מניב מתאפיינות באופק השקעה ארוך טווח בשל המגמות ומחזורי העסקים הארוכים

כשאנו לוקחים את בולגריה כדוגמה ,על המשקיע לקחת בחשבון את ההשלכות הצטרפות מדינה כמו בולגריה לאיחוד האירופי במדינה כמו בולגריה חלים שינויים כלכליים משמעותיים על מנת להגיע ליעדים כלכלים הנדרשים ע"י האיחוד ,בטווח הזמן שלפני ואחרי חלות תמורות רבות כגון : ביקושים לנדל"ן מניב ,בינוי ופיתוח מסיביים בערים מרכזיות שינויים במטבע ועוד ,

נזילות השקעה-מתייחס למידת הסחירות של הנכס ( קלות למימוש ) נכסים מניבים בבולגריה בפריים לוקיישן ( מיקום אטרקטיבי ) מהווים נכסים נזילים יותר ולרוב יהיה ניתן למצוא להם קונה במהירות  .

6 עיתוי הרכישה והמימוש

אין ספק שמשקיע אשר ישמור על הכלל הבטוח להצלחה –כניסה להשקעה בנקודת השפל ומימוש בנקודת השיא ,יצליח להשיג תוצאת גבוהות משל מתחריו,אך נקודות אלה אינן ניתנות לחיזוי מדויק ,יחד עם זאת ,מאפיני הביקוש וההיצע של הנדל"ן המניב קלים יותר לחיזוי באופן יחסי לשווקים הפיננסים.

ולסיום – ברכישת נכסים מניבים בבולגריה חובה לשמור על תשואה של 10% ויותר ,צריך לבדוק את השוכרים לעומק ולראות שלא מנפחים לנו את השכירויות בשביל למכור את הנכס .

אי היציבות הכלכלית שפוקדת את השווקים הגלובאליים, יוצרת הזדמנויות פז לאלו אשר "מקורבים לצלחת" ,
לאלו שמשקיעים באמצעות אנשי קשר מקומיים לצורך איתור נכסים במחירים נמוכים,עם אפשרויות מימון מורחבות ובעלי צפי לתשואה עשרות ואפילו מאות אחוזים.
הטלטלה הפיננסית שחווה השוק הגלובאלי לא פסחה על מזרח אירופה, כללי המשחק של שוק הנדל"ן הבולגרי השתנו תוך מספר חודשים מועטים ונוצרה מציאות חדשה בה.
היחס בין כמות המוכרים לכמות הרוכשים השתנה ואשראי הוא כבר לא מוצר מדף. קשיי המימון בהם נתקלים שחקנים לא מיומנים, לצד העובדה כי מחירי הדירות עדיין נמוכים
מאוד לעומת המדינות השכנות, יוצרים הזדמנויות פז לאלו מבין המשקיעים שמשכילים כעת להיעזר באנשי קשר מקומיים לצורך איתור נכסים לרכישה במחירים נמוכים, בעלי
צפי לתשואה פנומנאלית של מאות אחוזים.

מרבית הנכסים המשובחים שנרכשו בשנים האחרונות ע"י גורמים פרטיים, מומנו ע"י נטילת הלוואות בשיעור של כ 80%-95%. בשל שינוי כללי המשחק, נאלצים בימים
אלו הגורמים הקונצרנים שנהנו מחגיגת הרכישות הבלתי מבוקרת, להקטין את פורטפוליו נכסיהם ולמכור. בכל מחיר, על מנת לשרוד.

דוגמא מצוינת לאחת מהזדמנויות שהופיעה בשוק היא: בניין משרדים מניב בסופיה בגודל של 8,400 מ"ר המושכר בחוזה ארוך טווח (10 שנים),עם אפשרות העברה להלוואה הקיימת (יוריבור+2.3% ,80% מימון) ,מוצע למכירה לפי תשואה של 10%
שמגלמים 35% תשואה על ההון העצמי.

בולגריה – סקירה 2011

כולנו יודעים כי בשל המשבר הכלכלי העולמי, מזרח אירופה ואיתה גם בולגריה נפגעו קשות, במיוחד מגזר הנדל"ן אשר נראה כי הושפע ביותר.חיפושים באינטרנט יובילו אותנו לאי וודאות ,דעות חלוקות וחוסר במסקנות.אז מה באמת קורה?

ב5 -6 שנים האחרונות בולגריה חוותה מינוף אדיר,זה התחיל עם ספקולנטים שהגיעו למדינה עוד לפני הידיעה כי היא תצטרף לאיחוד האירופאי, והמשיך בגל צונאמי ענק שהצטרף כעדר לגל המשקיעים הראשון.בולגריה שווקה בכל העולם. כלכלה צומחת והמיסוי נמוך גררו משקיעי נדל"ן מכל רחבי העולם שמיהרו לקנות נתח מהעוגה המבוקשת ביותר בשוק הנדל"ן העולמי, או כך לפחות נראתה בולגריה, לא לפני זמן רב מאוד.

כדור השלג שהעצים לו עם השנים התנפץ בבת אחת ואיתו כמובן עדר המשקיעים. אי היכולת לקבל מימון וההשפעה מהמדיה גרמה לעצירה דרמתית בתנועת סקטור הנדל"ן ונדמה היום כי המדינה מוצפת בבנייה יתרה, בעיקר באתרי הנופש בים השחור ובאתרי הסקי ברחבי המדינה.

האמת היא, כי הביקוש אינו ירד והרצון של העם הבולגרי להמשיך ולהתפתח לא השתנה.היכולת הפיננסית היא שגרמה בבולגריה למשבר הנדל"ן האמיתי. ברגע שנסגרו ברזי הבנקים למימון נכסי הנדל"ן ,לתושב הבולגרי נחסמה היכולת לרכישת הנכס. כך לדוגמא ,מספר הנכסים שנמכרו במחצית הראשונה של 2009 התכווץ בכ35% לעומת אותה התקופה ב2008 .

רוב הפרויקטים הגדולים שנבנו בבולגריה בוצעו ע"י יזמים בין לאומיים אשר נפגעו קשות במדינות אחרות ונאלצו להוריד מחירים על מנת "להפטר" מחובות וערבויות לבנקים. המחירים הצטמקו בחזרה לרמות של 2005 .

למרות כל זאת,הבעיה העיקרית בבולגריה אינה המשבר הכלכלי. המשבר הינו גל עולמי שבא והולך ללא קשר אמיתי לנעשה בבולגריה,ראינו/שמענו זאת כבר בעבר. השחיתות המופרזת היא שמונעת מהכלכלה האמיתית של המדינה להתפתח ולאפשר לה לתפקד כמו כל מדינה מערבית אירופאית אחרת. נכון להיום נעשים מאמצים רבים כנגד השחיתות ונראה כי הממשלה החדשה פועלת כראוי ע"מ לאטום את הדלפות הקיימות בצינורות האוצר המדיני.

לבולגריה כמדינה מתוקנת יש פוטנציאל עצום. הרצון להשתלב באירופה ולהשלים פערים יחד עם מחירי נדל"ן נמוכים היום ומערכת ממשלתית חדשה, מביא אותנו חזרה למצב שבו אנו מקבלים הזדמנות אמיתית נוספת .