Étude du marché immobilier bulgare

La Bulgarie possède la situation politique la plus stable de toute la région balkanique, et fait partie de l’Union européenne depuis 2007. La Bulgarie offre une opportunité unique pour les investisseurs étrangers avec son taux de croissance annuel de 4.5%, ses impôts peu élevés, sans compter que les dépenses de salaire représentent seulement 30% de la moyenne européenne.

- Selon le Washington Post, la Bulgarie se classe quatrième parmi les destinations touristiques européennes les plus populaires

- La Bulgarie a profité d’une croissance annuelle de 24% dans le secteur du tourisme (6.5 millions de touristes comptés en 2006). Cela est dû en partie au développement du marché immobilier, ainsi que des infrastructures publiques.

- La devise de la Bulgarie, le Lev, a un taux de change fixe avec l'euro.

- L'économie bulgare assure un coût peu élevé de la vie.

- Le prix des propriétés dans divers complexes touristiques est de 50% plus bas comparé au marché immobilier européen.

- Le magnifique paysage fourni par la péninsule balkanique, également connue sous le nom de « forêt de l'Europe » offre également des complexes de ski, ainsi que mille ans de culture et de cuisine pour ses nombreux visiteurs.

- La localisation géographique de la Bulgarie dans le sud-est de l'Europe la place à un endroit stratégique avec l'Asie.

- Le potentiel du pays ne fera qu’augmenter, apportant davantage de stabilité politique, économique, sociale et religieuse.

LA MER NOIRE

Beaucoup de touristes et d’investisseurs sont attirés par le beau littoral de la Bulgarie le long de la Mer Noire (s'étendant sur 354 kilomètres). Les nouveaux complexes et propriétés dans les vieilles villes ont étés l'un des centres d'intérêt les plus populaires pour les acheteurs étrangers.

La Bulgarie a été longtemps connue pour ses plages magnifiques, ses calmes eaux claires, son air vif, son sable fin, ses eaux de source naturelles et ses nombreux lieux de vacances. Le climat est agréable la plus grande partie de l’année, avec une moyenne de 30 degrés en été (tandis que la température de l'eau oscille entre 24 et 27 degrés). Les heures de lumières du jour sont abondantes : 240 heures en Mai et Septembre et plus de 300 heures en Juin, Juillet et Août. Deux aéroports internationaux, Varna et Burgas, relient la Côté d’Azur bulgare au reste du monde.

LA COTE NORDIQUE DE LA MER NOIRE

Le long de la côte nordique de la Mer Noire, c’est là que se trouvent les plus beaux hôtels, les plus beaux paysages, les merveilles naturelles et les attractions de vacances. Les plus célèbres de ces stations balnéaire sont les sables d'or, l'Albena, la Roussalka, la Riviera, Slanchev Den (ou « le jour ensoleillé "), et la rue Constantine y Elena. Un jardin botanique et un musée se trouvent à Kaliakra.

LA COTE MERIDIONALE DE LA MER NOIRE

Pour les amoureux de nature, la côte méridionale de la Mer Noire est un musée extérieur. Ses plages couvertes de dunes sont typiques de la côte de la Mer Noire.
Un exemple de la construction moderne du pays embrasse la ligne côtière et peut être apprécié dans les villages d'Elenite, Sunny Beach, Nessebur, Sozopol, Primorsko et de Sinemorets.
La région montagneuse de Strandzha offre une grande diversité de cultures et traditions comme par exemple à Ahtopol, Tsarevo, Kiten et Primorsko. Une des traditions les plus notoires de la culture de Strandzha est habituellement la dance du feu exécutée dans les bars et restaurants de la région. Beaucoup d'étrangers ont déjà fait du Sud de la Mer Noire leur résidence secondaire ou leur lieu de vacances à l'étranger.



LA VILLE DE BOURGAS
Au bout de la côte méridionale de la Bulgarie se trouve la ville de Burgas. Le territoire de la ville couvre 48.200 hectares et compte 350.000 habitants. Le nom de la ville est apparu pour la première fois il y a sept cents ans, en 1306, dans une œuvre du poète byzantin Manuil Fill. Le nom de la ville est un dérivé du mot grec « Pigros », et plus tard de « Burgos » en latin, qui signifie « la tour ».

Les légendes locales ont gardé ce nom depuis le début du premier siècle, quand un port romain s'est tenu au même emplacement que le port actuel.

Bourgas a longtemps été le lieu touristique le plus visité de Bulgarie. Un réseau sophistiqué de routes relie la grande majorité des lieux de vacances, de Bourgas au reste de la côte orientale. Le port de Bourgas est le port commercial le plus important de la Mer Noire. Avec ses deux ports et son aéroport international, la Bulgarie peut commercer avec n'importe quelle capitale européenne en un temps record.




Nombre de touristes (par pays) visitant la région de Burgas pendant l'année 2006

Allemagne	-	1,723,000
Angleterre	-	320,000
Russie	-	286,000
Israël	-	147,000
Suède	-	122,000
Finlande	-	121,000

REMI
Le « REMI » en anglais, soit le" IMIAI" (indice du marché d'immobiliers pour des activités d'investissement) a été établi en septembre 2002. La Bulgarie a été le premier pays européen oriental à établir un tel index. Le REMI est accessible au grand public et peut servir d'outil valable à n'importe quel investisseur étranger, institution financière, consultant en matière d'immobiliers, etc.



PRIX AU MÈTRE CARRÉ

Échelle des prix de 850 EUR/m² à 2.250 EUR/m². Le prix moyen des appartements actuellement en vente s'élève à 1.100 EUR/m². Cependant, les sites dont l’infrastructure est moins développée proposent des prix inferieurs.













OPPORTUNITE DE DEVELOPPER UN PROJET DANS LES VILLES DE PLUS DE 100.000 HABITANTS TELLES QUE SOFIA ET BURGAS.

• Demande des utilisateurs internationaux. Flot général vers les banlieues des centres ville avec une priorité pour les espaces intérieurs dans les centres commerciaux.


• Le pourcentage des espaces inutilisés dans de tels endroits n'est que de 2%, dû à la forte demande et au grand manque d’espaces de standard élevé.


• Le revenu des espaces commerciaux dans les centres commerciaux est entre 25-50 EUR/m2 par mois.


• Valeur marchande de l'investissement : 9% (Pologne : 7.2%, Hongrie : 7.2%, Espagne : 6%)

LE MARCHÉ IMMOBILIER – 2006

- De nombreuses recherches montrent une augmentation des investissements étrangers. La majeure partie de l’intérêt se porte vers les propriétés commerciales telles que des bureaux, des magasins, et des propriétés résidentielles de vacances. Les taux de propriété peuvent continuer à se développer, atteignant une augmentation de plus de 30% vers la fin de l'année suivante. La croissance s’est également produite dans la location de biens immobiliers.

- Les lieux de propriété les plus populaires restent les stations de sports d'hiver et d’été et la capitale du pays. D’autres complexes commencent à se construire au Sud de Burgas, près de la Mer Noire, à Borovets et Bansko, qui sont toutes des destinations qui attirent les touristes et les investisseurs.

- Les experts constatent que le marché immobilier bulgare est actuellement en bonne santé et continuera sa croissance pendant les années à venir.

- Avec de bas coûts de logement et des perspectives positives pour le futur proche, les investisseurs de propriété ambitieux trouvent leur résidence secondaire et/ou prochain investissement intéressant en Bulgarie.

- La Bulgarie offre un large choix d’options immobilières, comparables à celles de la France, de l'Espagne et du Portugal. Elles proposent une large diversité dans la taille et les standards, et s’adaptent à presque tous les préférences et budgets.

- Les prix ont augmenté de 200% en moyenne depuis 2003 et il n’y a toujours aucune prédiction concernant un éventuel crash du marché immobilier Bulgare. Les analystes ont suggéré qu'avec un prix de départ tellement bas, cela prendrait beaucoup de temps avant qu'ils n’arrivent au niveau des autres pays européens. Cette réalité offre aux acheteurs potentiels un deuxième revenu en louant une résidence secondaire.

- Dans un pays possédant certaines des plus belles merveilles naturelles du monde, l’immobilier est maintenant l'un des marchés les plus florissants de la Bulgarie, et offre actuellement une opportunité merveilleuse pour les nouveaux investisseurs. L’année dernière, les prix des propriétés a augmenté en valeur entre 20 et 25% pour certains types de propriété, avec même des profits de 100 % et plus.

- L'économie en pleine expansion de la Bulgarie et l'augmentation de la stabilité politique et sociale du pays ont pour conséquence une explosion des prix de l’immobilier. La Bulgarie a attiré les touristes internationaux par beaucoup des merveilles naturelles du pays : sa montagne, la côte de la Mer Noire, les lieux historiques préservés. Le marché du tourisme de la Bulgarie est actuellement considéré comme le plus en croissance d’Europe. Après avoir mentionné toutes les données ci-dessus, nous sommes confiants dans notre vision de la Bulgarie comme l'un des meilleurs investissements à effectuer dans les années à venir.

- Le marché immobilier de la Bulgarie à connu à plusieurs reprises des augmentations très fortes des taux de retour-sur-investissement.

- Les quatre premiers mois de 2006 ont montré une augmentation du retour sur investissement de 116% à 137% (élévation de 21%).

- Grâce à l'intervention de l'Association bulgare et de l'UE en 2007, une augmentation des retours sur investissement est presque sûre.




PRÉVISIONS DU MARCHÉ IMMOBILIER

En observant le taux de croissance rapide des prix de l’immobilier, nous pouvons prévoir avec confiance une croissance du secteur de l’immobilier dans les deux années à venir. Une prévision raisonnable prévoie que les deux continueront à augmenter simultanément jusqu'à ce que chacun arrive à sa valeur marchande respective. Nous avons constaté le récent coût bas de l’immobilier du fait de la longue absence de marché libre en Bulgarie, et aux lourdes contraintes du communisme. En 2007, une augmentation de 25% des prix de l’immobilier est prévue du fait de l'entrée massive des investissements étrangers dans le pays.

Une croissance continue et stable du marché de l'immobilier bulgare est prévue grâce aux critères suivants :

1) des taux d'intérêt plus bas grâce à une politique de crédit hypothécaire améliorée stimuleront des achats de propriété.

2) une situation politique stable et surtout l’entrée de la Bulgarie dans l'UE, qui apportera davantage de croissance d'investissements étrangers puisque les opérations financières deviendront plus sûres.

L’immobilier à Sofia et dans les villes principales de la Mer Noire deviendra progressivement plus cher. Une forte demande dans les stations de sports d'hiver se fait sentir, en même temps que se développe la construction de propriétés au standard élevé dans ces mêmes régions. La station de ski de Bansko est considérée comme le complexe de vacances à la plus forte croissance de toute l'Europe.

On s'attend à ce que le prix des immeubles plus anciens demeure stable, même après l'entrée du pays dans l'UE. Alors que certains villages attirent déjà les étrangers, l’immobilier dans les lieux ruraux pourra aussi augmenter. Ceci est dû en grande partie à la croissance du tourisme culturel, dont ont tiré profit les villages de Veliko Tamovo, d'Arbanasi, de Ribaritca, de Bojenci, d'Elena, de Drinovo, et de beaucoup d'autres localités.


STATIONS DE SPORTS D’HIVER BULGARES

Quatre chaînes de montagnes distinctes se trouvent en Bulgarie : Stara Planina, Rhodope, Rila et Pirin. Plus de 75 kilomètres de descentes de ski se répartissent jusqu'à 2.715 m au-dessus de niveau de la mer, dans trois stations de sports d'hiver internationalement renommées : Borovets, Bansko et Pamporovo.

Les mois d'été accueillent des masses de visiteurs qui viennent profiter des itinéraires de randonnées les plus appréciés d'Europe. Les mêmes chemins commencent également à être découverts par les amateurs de vélo et d'équitation.





INFORMATIONS SUPPLÉMENTAIRES POUR LES ACHETEURS ÉTRANGERS

- Afin d’acquérir et posséder des biens immobiliers en Bulgarie (sauf les appartements), il faut enregistrer une société. Malgré l'entrée de la Bulgarie dans l'UE en 2007, cette restriction reste en pratique et le sera encore très probablement jusqu’en 2014. Bien qu’il s’agisse d’un obstacle bureaucratique plutôt simple, elle doit assurément être prise en considération en commençant le processus d'investissement en Bulgarie.

- En plus des coûts initiaux, il faut prévoir 6% à 10% additionnels pour les services suivants : consultation d'un véritable agent immobilier ou avocat, droit de timbre, notaire, services de traduction, banque et honoraires légaux.

- Un Impôt sur le droit de propriété d’à peu prés 0.15% du bien immobilier est à prévoir, tandis que l'impôt sur le revenu de location dépend de la taxe que le propriétaire fait payer au locataire.

Les promoteurs immobiliers bulgares ont déjà continué à favoriser la construction, tant que le prix de la terre et des matériaux de construction (et de la main d'œuvre) demeurent très accessibles. Le prix des appartements accessibles ainsi que des villas et chalets plus exclusifs monte très rapidement.