GUIDE LÉGAL



CONDITIONS LÉGALES ET FINANCIÈRES ET ENGAGEMENTS POUR LES INVESTISSEURS ÉTRANGERS SUR LE MARCHÉ IMMOBILIER BULGARE

Investissements étrangers

Comme la plupart des autres nations européennes, la législation bulgare possède les caractéristiques de base du système de loi continental concernant l'acquisition de propriété.

1. Personnes étrangères :
  • Personnes morales non inscrites en Bulgarie ;
  • Associations qui sont enregistrées à l'étranger et qui ne sont pas considérées comme personnes juridiques
  • Étrangers qui résident en permanence à l'étranger

2. Des investissements étrangers dans l’immobilier peuvent seulement être réalisés par :
  • Acquisition de titres de propriété de biens immobiliers ;
  • Acquisition de droits de propriété limités sur des biens immobiliers :
    • L’usus-fruit ;
    • Permis de construire (superficie) ; et
    • La servitude


II. L'intervention de l'état dans les investissements en Bulgarie

1. Principe directeur: Les investissements étrangers sont traités également avec les investissements locaux.

2. Encouragement à l’investissement en accord avec le type d'investissement :
    A) catégorie d’investissements :
    • 1er type - au-dessus de 70 millions BGN;
    • 2ème type - de 40 millions BGN - à 70 millions BGN;
    • 3ème type - de 10 millions BGN - à 40 millions BGN.
    B) Incitations. :
    • L'entretien administratif individuel en termes simplifiés ;
    • Données d'investissement ;
    • Aide d'état et/ou de gouvernement


III. Personnes étrangères souhaitant acquérir des biens immobiliers

1. Principe universel: Les ressortissants étrangers ne peuvent pas librement acquérir la propriété de la terre. Ceci peut seulement être réalisé par la transmission ex lege par laquelle le domaine gagné par la transmission doit être transféré pas plus tard que 3 ans suivant l'acquisition.

2. Révisions récentes dans la constitution de la Bulgarie en rapport à l'accession de la République Bulgare dans l'UE (le SG, résolution 18 datée de 2005, en vigueur en date du 01.01.2007) :
  • Des citoyens de l'UE sont autorisés à acquérir la terre seulement après l'arrêt de la période de sept ans suspendue qui a été fournie
  • Les citoyens non membres de l'Union européenne peuvent acquérir la terre seulement si un traité international permet une telle transaction

3. Les seules parties qui ont le droit d’acquérir n'importe quel type de terre en Bulgarie sont les personnes physiques et morales ressortissantes de la Bulgarie. Une fois que la période de transition de sept ans suivant l'accession de la Bulgarie à l'UE expire, les individus étrangers comme les compagnies qui sont basées dans l'UE peuvent posséder la terre. Les individus étrangers comme des sociétés peuvent seulement posséder la terre s'ils sont résidents. En établissant une société locale, il est possible de contourner cette restriction.

IV. Les documents nécessaires aux étrangers avant d'acquérir des terres :

1. Principe directeur n'importe quelle société qui s'est enregistrée en Bulgarie sera placée sous le statut « d'une personne locale » indépendamment du personnel étranger inscrit à cette société. Cette société n’est alors pas limitée à l’acquisition de quelque type de propriété que ce soit. Ceux autorisés à établir une société locale sont toutes les personnes physiques étrangères ou personnes morales. Tandis que seul l'investisseur est autorisé à établir une telle société sous la Loi commerciale bulgare de 1991, aucune restriction ne sera appliquée concernant la quantité ou le pourcentage des capitaux qui peuvent être possédés par des étrangers.

Une nouvelle société peut ouvrir un nombre illimité de comptes bancaires dans n'importe quelle devise si elle le souhaite et peut être constituée en l’espace d'un mois. Une fois constituée, une société peut agir librement avec ses propres ressources.

2. Sociétés soumises au régime juridique de la Bulgarie :

  • Société en nom collectif ;
  • Société en commandite ;
  • Société à responsabilité limitée (société à responsabilité limitée y compris EURL) ;
  • Tout type de société de capitaux ;
  • Sociétés anonymes.
  • Formes de corporation conseillées :
    • Société à responsabilité limitée et
    • sociétés anonymes:

3. Processus d’immatriculation d’une société à responsabilité limitée:

Une société à responsabilité limitée peut être établie par un ou plusieurs associés tant que la responsabilité de chacun des associés reste limitée à ses apports. Un ou plusieurs directeurs généraux représenteront la société à responsabilité limitée et le montant minimum de capital en actions propres s'élève à 5000 BGN (ou approximativement 2.500 EUR)

Compétence : Tribunal d'arrondissement de ses sièges sociaux
Capital minimal autorisé : 5000 BGN
Durée : 1 mois


4. Processus d’immatriculation d'une société anonyme :
Le capital d’une société anonyme est divisé en actions. Comme avec une Société a responsabilité limité, une société anonyme peut être constituée d’un ou plusieurs actionnaires. Certaines activités économiques telles que l'assurance, les opérations bancaires, ou la sécurité sociale ne sont réservées qu’aux sociétés par actions Les titres « dématérialisés » de la société pourraient être émis par la société tandis que la responsabilité de chaque actionnaire sera limitée à ses apports. La société est contrôlée par un conseil d'administration ou par un comité de direction et le montant minimum du capital ne peut être inférieur à 5000 BGN (approximativement 2500 EUR)

V. Procédure pour acquérir les biens immobiliers

    1. Parties participantes au processus:

    • Parties - vendeur et acheteur ;
    • Agences immobilières ;
    • conseiller juridique - représentant juridique des parties respectives ;
    • Chacune des parties peut faire appel à un mandataire pour la représenter. Ce mandataire peut être autorisé par procuration
    • Notaire ;

    2. Étapes de la procédure d’acquisition immobilière :

    • Examen de l'état du bien immobilier ;
    • Promesse de vente
    • Collecte de tous les documents nécessaires avant la signature du contrat final chez un notaire ;
    • Signature du contrat final chez un notaire;
    • Enregistrement du contrat signé par un notaire avec le registre notarial.

    3. Enregistrements additionnels nécessaires pour la transaction :

    • Enregistrement de l'acquisition avec le bureau de l'agence nationale du revenu dans les deux mois suivant l'acquisition ;
    • Les personnes étrangères doivent s'inscrire au REGISTRE BULSAT dans un délai de 7 jours.

    4. Taxes et honoraires obligatoires dans l'acquisition des biens immobiliers :
    • Impôt local - 2 % soit sur l'évaluation officielle du service des impôts soit sur le prix convenu de vente ; le plus élevé des deux
    • Les frais de notaire - déterminés selon un tarif - ne dépasseront pas 1.500 EUR;
    • Honoraires de registre de terre - 0, 1% soit sur l'évaluation officielle du service des impôts soit sur le prix convenu de vente ; le plus élevé des deux

    5. TVA sur les biens immobiliers:

      a. Transactions exemptes de la TVA :
      • Acquisition par l'achat de la terre ;
      • Établissement des droits de propriété limités sur la terre ;
      • Achat d'un bâtiment plus ancien et des dépendances.
      b. Les transactions non-exemptées de TVA :
      • Achats de terrain municipal ;
      • Établissement des droits de propriété limités sur les parcelles de terrain urbaines ;
      • Achat de nouveaux bâtiments et des dépendances.

    A l’exception de l'achat de terre, la TVA sur l'achat de propriété s'élève généralement à 20%.

    6. Sûretés nécessaires au financement de la transaction :
      Principe directeur: Les personnes étrangères qui ont constitué des garanties acceptables à la banque sont autorisées à se faire accorder des prêts au même titre que les individus locaux.

      a. a. Types de sûretés : hypothèques, etc.
      • L'hypothèque reste le type le plus fréquent de sûreté pour l’obtention du prêt dans L'acquisition de biens immobiliers L'hypothèque peut être prise sur:
      • Le bien objet de la transaction ;
      • Le bien objet de la transaction ;
      • Tout autre bien.

    Des prêts couvrant jusqu'à 80% de la valeur du bien peuvent être accordés avec un taux d'intérêt moyen de 6.5% à 7.5%, et sur une période pouvant aller jusqu’à 35 ans.

VI. Taux d’imposition fiscal de la Bulgarie – 2007

TVA 20 %
Impôt sur les sociétés 10 %
Impôt sur le revenu Les taux d'imposition sur le revenu commencent après 2.400 BGN du revenu annuel et peut aller de 20% à 24%, le taux le plus haut s’appliquant au revenu annuel de 7.200 BGN
Retenue d'impôt à la source  

* De nos jours, la Bulgarie a récemment signé des conventions visant à empêcher la double-imposition avec d'autres pays membres de l'UE.



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